高端访谈 | 洪灏:房企可买外汇 衍生品对冲风险

  • 日期:08-31
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  原标题:高端访谈 | 洪灏:房企可买外汇 衍生品对冲风险

  

  中房报记者 苗野 | 北京报道

  深受房企青睐的美元债,掀起了一股“提前回购风”。

  连日来,远洋、佳兆业、中骏、旭辉等多家房企纷纷提前赎回部分境外债务。据不完全统计,8月初至今,这些房地产企业已提前赎回超过25亿美元的境外债。

  回溯房地产美元债历史,国内房企对其追捧已经持续超过6年,最近两年来更有愈演愈烈之势。

  在2013年全球资本市场超低利率环境中,有中介机构将美元债描绘为“企业到海外薅羊毛必备”,2015年四季度平均发行利率仅为2.39%。之后以2016年为分水岭,彼时由于美债收益率不断上行,叠加中资美元债发行放量,供给大幅增加推高了其发行利率。今年6月份以来,房企发行的海外债票面利率普遍较高,不少房企海外融资利率超过10%。但上市房企对于美元债发行不仅热度不减,甚至是持续增加。但这一切都因为8月1日美联储的降息,被打乱了。

  房企开始提前回购美元债,它们在想什么?未来美元债市场表现会如何?带着这些焦点问题,中国房地产报(微信ID:china-crb)记者采访了交银国际董事总经理、研究部主管洪灏。

  中国房地产报:你如何判断房企提前赎回美元债的原因,或目的?

  洪灏:我认为房企提前赎回美元债,主要是因为人民币贬值加剧美元债偿债压力。人民币贬值后,房企外债的利息费用支出将增加,境外融资比例越高的房企,压力越大。借入美元债的房企,财务成本会上升,增加资金链断裂的风险。此番房企的赎回行为,目的主要是降低成本和控制风险。倘若房企没有进行汇率对冲规避风险,那么在人民币贬值压力增强时,提前赎回美元债,可避免人民币进一步贬值加剧的偿债压力。

  中国房地产报:房企提前赎回美元债,对其自身的财务优化有怎样的帮助?

  洪灏:除了少数头部房企,大多数房企发行的债券为非投资级别的高收益债。同时,房企境外债的期限普遍较短,较为常见的为3年期或以内债券。此类短期债券偿债成本较高,且受宏观波动性的影响较大,发债房企需在较短时间内融资还债。在经济下行、汇率贬值、房地产调控持续的宏观背景中,提前赎回美元债,可降低企业后续的偿债成本。

  目前境内房地产资金监管趋严,使得房地产企业运营资金更多依赖于自身统筹。但同时,房地产行业景气度下滑,楼市销售出现低迷,上半年土地购置的失速下滑也反映了行业的不景气。这种态势之下,在偿债高峰来临及融资收紧的双压力下,房企高杠杆、高增长的模式难以持续。有备无患,为防止后期人民币贬值造成的外债成本急剧上升,提前赎回美元债是合理的选择。

  房企是以支付超过基本价一定比例的兑价,加上利息来提前赎回并注销境外债,这个比例一般被认为要低于其债务到期时汇率的波动幅度。尽管人民币汇率“破7”前后的波幅很小,但释放的信号强烈,因此在已经承受部分汇率损耗的情况下依然进行提前赎回境外债,说明房企普遍认为汇率中长期的波动方向是确定的。因此需要提前收缩债务以降低资金成本压力。

  中国房地产报:从监管层的要求及房企整体融资环境来看,美元债市场还有多大?或者说美元债对国内房企还有多大的吸引力?

  洪灏:7月12日,国家发改委发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》表示,房地产企业发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。虽然美元债发行未被管控,但资金用途受限。就此可以预计,监管层对于房企境外债是持消极的态度,且严格控制境外债的规模,抑制增量。随着在汇率波动的影响下,房企开始主动控制债务规模和降低杠杆,美元债对国内房企融资的贡献预计下降。

  在全球降息潮的影响下,中国货币政策也将开始宽松。新的LPR价格形成机制有助于畅通利率传导路径,通过调整货币市场操作利率达到降低贷款实际利率的效果。此外,相较于其他主要经济体的十年期国债收益率,我国十年期国债收益率仍有下行空间。

  从这些角度来讲,未来境内利率回落将降低企业融资成本,或吸引部分房企转投境内发债。

  中国房地产报:美元债需求会降低吗?

  洪灏:是的,未来美元债需求将降低。

  中资机构发行美元债主要基于全球流动性、融资成本与汇率波动。美联储已开启降息周期,如果中国通过下调公开市场利率引导利率下行,那美元债优势将逐渐收窄。此外,受外需疲弱以及贸易争端不确定的影响,中国经济下行压力加剧,货币政策宽松可期,亦不排除房企融资或者限售限购等政策的适度放松。倘若境内融资可获得性的增加,房企对美元债的需求也将走弱。与此同时,宽松预期叠加经济下行压力,人民币后期贬值预期加剧,将增加未来美元债的偿付压力。这值得房企重视。

  中国房地产报:因汇率波动造成的利率潜在上升,你对房企有何建议?

  洪灏:对于借入外债的房企,可购买外汇衍生品来对冲汇率波动,例如远期汇率合约、外汇期权。

  (此文刊于中国房地产报8月26日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠 )

  流程编辑:曹冉京

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  来源:中国房地产报社

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  深受房企青睐的美元债,掀起了一股“提前回购风”。

  连日来,远洋、佳兆业、中骏、旭辉等多家房企纷纷提前赎回部分境外债务。据不完全统计,8月初至今,这些房地产企业已提前赎回超过25亿美元的境外债。

  回溯房地产美元债历史,国内房企对其追捧已经持续超过6年,最近两年来更有愈演愈烈之势。

  在2013年全球资本市场超低利率环境中,有中介机构将美元债描绘为“企业到海外薅羊毛必备”,2015年四季度平均发行利率仅为2.39%。之后以2016年为分水岭,彼时由于美债收益率不断上行,叠加中资美元债发行放量,供给大幅增加推高了其发行利率。今年6月份以来,房企发行的海外债票面利率普遍较高,不少房企海外融资利率超过10%。但上市房企对于美元债发行不仅热度不减,甚至是持续增加。但这一切都因为8月1日美联储的降息,被打乱了。

  房企开始提前回购美元债,它们在想什么?未来美元债市场表现会如何?带着这些焦点问题,中国房地产报(微信ID:china-crb)记者采访了交银国际董事总经理、研究部主管洪灏。

  中国房地产报:你如何判断房企提前赎回美元债的原因,或目的?

  洪灏:我认为房企提前赎回美元债,主要是因为人民币贬值加剧美元债偿债压力。人民币贬值后,房企外债的利息费用支出将增加,境外融资比例越高的房企,压力越大。借入美元债的房企,财务成本会上升,增加资金链断裂的风险。此番房企的赎回行为,目的主要是降低成本和控制风险。倘若房企没有进行汇率对冲规避风险,那么在人民币贬值压力增强时,提前赎回美元债,可避免人民币进一步贬值加剧的偿债压力。

  中国房地产报:房企提前赎回美元债,对其自身的财务优化有怎样的帮助?

  洪灏:除了少数头部房企,大多数房企发行的债券为非投资级别的高收益债。同时,房企境外债的期限普遍较短,较为常见的为3年期或以内债券。此类短期债券偿债成本较高,且受宏观波动性的影响较大,发债房企需在较短时间内融资还债。在经济下行、汇率贬值、房地产调控持续的宏观背景中,提前赎回美元债,可降低企业后续的偿债成本。

  目前境内房地产资金监管趋严,使得房地产企业运营资金更多依赖于自身统筹。但同时,房地产行业景气度下滑,楼市销售出现低迷,上半年土地购置的失速下滑也反映了行业的不景气。这种态势之下,在偿债高峰来临及融资收紧的双压力下,房企高杠杆、高增长的模式难以持续。有备无患,为防止后期人民币贬值造成的外债成本急剧上升,提前赎回美元债是合理的选择。

  房企是以支付超过基本价一定比例的兑价,加上利息来提前赎回并注销境外债,这个比例一般被认为要低于其债务到期时汇率的波动幅度。尽管人民币汇率“破7”前后的波幅很小,但释放的信号强烈,因此在已经承受部分汇率损耗的情况下依然进行提前赎回境外债,说明房企普遍认为汇率中长期的波动方向是确定的。因此需要提前收缩债务以降低资金成本压力。

  中国房地产报:从监管层的要求及房企整体融资环境来看,美元债市场还有多大?或者说美元债对国内房企还有多大的吸引力?

  洪灏:7月12日,国家发改委发布的《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》表示,房地产企业发行外债只能用来置换未来一年内到期的中长期境外债务。虽然美元债发行未被管控,但资金用途受限。就此可以预计,监管层对于房企境外债是持消极的态度,且严格控制境外债的规模,抑制增量。随着在汇率波动的影响下,房企开始主动控制债务规模和降低杠杆,美元债对国内房企融资的贡献预计下降。

  在全球降息潮的影响下,中国货币政策也将开始宽松。新的LPR价格形成机制有助于畅通利率传导路径,通过调整货币市场操作利率达到降低贷款实际利率的效果。此外,相较于其他主要经济体的十年期国债收益率,我国十年期国债收益率仍有下行空间。

  从这些角度来讲,未来境内利率回落将降低企业融资成本,或吸引部分房企转投境内发债。

  中国房地产报:美元债需求会降低吗?

  洪灏:是的,未来美元债需求将降低。

  中资机构发行美元债主要基于全球流动性、融资成本与汇率波动。美联储已开启降息周期,如果中国通过下调公开市场利率引导利率下行,那美元债优势将逐渐收窄。此外,受外需疲弱以及贸易争端不确定的影响,中国经济下行压力加剧,货币政策宽松可期,亦不排除房企融资或者限售限购等政策的适度放松。倘若境内融资可获得性的增加,房企对美元债的需求也将走弱。与此同时,宽松预期叠加经济下行压力,人民币后期贬值预期加剧,将增加未来美元债的偿付压力。这值得房企重视。

  中国房地产报:因汇率波动造成的利率潜在上升,你对房企有何建议?

  洪灏:对于借入外债的房企,可购买外汇衍生品来对冲汇率波动,例如远期汇率合约、外汇期权。

  (此文刊于中国房地产报8月26日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠 )

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